A CSOK, az EU-n kívüli befektetők, valamint az alacsony kamatok a lakáspiaci lufinak és a bedőlésnek is megágyaznak.
A 2013-as mélypont óta az országos ingatlanárak közel 50%-kal, a budapestiek több, mint 75%-kal emelkedtek, most is történelmi vagy lokális csúcson vannak. A felértékelődés egyes tényezői 2015 közepéig támaszthatók alá nemzetközi trendekkel. Az elmúlt másfél évben viszont az albérleti díjak növekedése megállt, sőt sok helyen 10-15%-ot estek – bár még így is brutálisan magasak – az ingatlanok jövedelemtermelő képessége nem javult tovább. A lakásárakat azonban a kormányzati intézkedések, mint például a CSOK, tovább fűtik. Az építőipar minél korábbi bekapcsolását nem a természetes gazdasági periódus, hanem valószínűleg a választási ciklus sürgette. Most már az is nehéz helyzetben van, aki hitelből vesz, és az is, aki a magas árak miatt csak bérelni tud. Így azonban a kormányzati logikából következő ösztönzés komoly torzulásokat és lassan kritikus kockázatot hoz létre az ingatlanpiacon, ami fújódó lakáspiaci buborékhoz, majd szükségképpen annak összedőléséhez vezethet az ország túlhevült területein. A romok eltakarításának terhei ismét a következő generációra maradhatnak. Mégis, a legnagyobb baj nem az, hogy időnként a gazdaság egyes szegmenseiben előfordulhatnak ciklusok, lavinaszerű mozgások, válságok. A probléma inkább abban rejlik, hogy míg a fejlődőképes, versenyképes országok, tudásalapú társadalmak viszonylag hamar túllendülnek egy-egy krízisen, sőt időről időre megerősödve, megújulva jönnek ki, addig a lemaradókat és bezárkózókat ezek a sokkok tovább lökik a reménytelenség és provincializmus végtelennek tűnő örvényében.
Nemzetközi trendek – válság után folyamatos emelkedés
A magyar és budapesti ingatlanpiac 2013-2014-ban kezdődő felívelése egy nemzetközi trendbe illeszkedett. A lakásárak a 2008-as válságot követően mindenhol Európában elszenvedtek egy nagyobb visszaesést. Nyilván, ahol hatalmas hitel lufi volt, mint például Spanyolországban vagy Írországban, ott jókora zuhanás jött hitelbedőléssel. Ahol ez nem volt jellemző, például Németország, ott egy kisebb korrekció zajlott le. 2010-2011-re azonban, az európai ingatlanpiacok többsége kezdett magához térni.
Az ingatlanpiaci stabilizálódás egyik fő oka a jegybankok által alkalmazott válságkezelés következménye, az alacsony kamat volt. A másik egy párhuzamosan zajló folyamat: a Brexitet és Trump megválasztását is részben magyarázó társadalmi egyenlőtlenségek, valamint a technológiai fejlődés és az olcsó finanszírozás elegye létrehozta, majd begyorsította a sharing economy-t. A megosztásra, közösségi modellre építő gazdaságot. Ez az ötlet az állampolgárok már meglévő eszközeinek kölcsönadásán, használatba vételén alapult. Ahogyan az Uber-nél egy autóval rendelkező személy becsatlakozik egy hálózathoz, és online közvetítenek neki utasokat. Ugyanezen az elven megjelentek amatőr szállásadók az Airbnb üzleti modelljében, mind a bérbeadóról, mind a bérbevevőről nyilvános véleményekkel, értékelésekkel . Ez a modell a jó régóta nyíló társadalmi, jövedelmi olló miatt leszakadó alsó-középosztálynak elérhető árazásúvá tette a lakhatási szolgáltatást, vagyis olcsóbbá a turisztikai célú szálláshelyeket.
Közben pedig a fapados járatok szintén megfizethető árban kínáltak főleg Európán belüli utazási lehetőséget. Mindezek együtt berobbantották az európai alsó-középosztály turisztikai keresletét. Látogatók, hétvégi bulizók özönlötték el Európa nagyvárosait, így Budapestet is. Ez természetesen felpumpálta a rövid távra kiadható lakások díját, (ami meg a lakással nem rendelkező magyar szegényebb réteget érintette kiváltképp hátrányosan.) A hagyományos albérleti szerződésre berendezkedő szereplőknek is megérte immár rövidebb távon kiadáson gondolkozni, ami pedig hirtelen szűkítette a hosszú távra bérelhető lakások piacát. Így az albérleti díjak is meredek emelkedésbe kezdtek. A használt lakások bérbeadási szándéka miatt a felújítási projektek exponenciális növekedésnek indultak, ám a munkaerőhiány az egekbe emelte a felújítási költségeket, ami még tovább srófolta az árakat.
Mivel az ingatlan pénzügyi értékelése mögött ésszerűen alkalmazott modell, az ingatlan jövedelemtermelő képessége húzódik meg – a magyar érzelmi tényező: „a szomszéd mennyiért adta el?” benyomás mellett – ez a folyamat természetesen a lakásárakra is hatással volt Európa-szerte. A kapaszkodó bérleti díjak növelték a bérleti hozamokat az ingatlanba fektetett tőkéhez mérten, miközben az alternatív hozamok, a bankok kamatai, az állampapírok megtérülése egyre alacsonyabb szintre süllyedtek. A válság utáni pénzügyi piacokkal szembeni bizonytalanság szintén segítette a tőkét, a megtakarításokat az ingatlanpiac felé terelni.
A magyar piac később csatlakozott, de hamar túllőtt
Magyarországon ez a folyamat fáziskéséssel jelentkezett, ugyanis a magyar állam által kínált kamatprémiumok a lakossági állampapírokra mesterségesen óriási megtakarítási volument tereltek. Vagyis a készpénzzel rendelkező embereknek – már akinek volt – egy ideig vonzóbb volt állampapírt venni, mint ingatlant. Ráadásul az Airbnb-s hullám is némileg később érte el Budapestet, az első felfutás 2013-ra tehető. Ugyanekkor, 2014 januárjában csökkentette az MNB az alapkamatot 3% alá. Vagyis 2013 vége, 2014 eleje jelenthette a fordulópontot a magyar megtakarítóknál.
Ekkorra már a nyugat-európai nagyvárosokban javában dübörgött az ingatlanpiac, pláne, hogy már rég megjelentek az első negatív hozamok egyes kötvényeknél (pl. svájci, német), sőt az 5, 10 éves hozamok is nulla százalék közelébe, idővel az alá süllyedtek. Vagyis folyamatos nyomás volt a megtakarítókon, az ingatlan pedig tartós és népszerű befektetési célponttá vált.
Ráadásul a fejlett nagyvárosok állandó népesség beáramlással néztek szembe. Ez nem csak az Európán kívülről induló migrációnak tudható be, hanem a válság után felgyorsult globális trendnek is: a munkalehetőségek koncentrációja idecsalta a vidéki lakosság egy részét. Berlin, München, Frankfurt népessége pár év alatt több százezer fővel gyarapodott. Nőttek a piaci jövedelmek, nőtt a bértömeg, így a lakások bérlési igénye is erősödött. Persze nőtt a kínálat is, épültek új lakások, de nem elegendő ütemben. Ez a fajta keresleti nyomás – kiegészülve a növekvő turizmussal – folyamatosan emelte az albérleti díjakat, ami meg felértékelte az ingatlanokat. (A bérek, jövedelmek a GDP 4-5%-át kitevő uniós forrásokhoz köthető beruházások következtében Magyarországon és így Budapesten is érezhetően emelkedtek, hiszen a források felhasználása a végén részben bérekben csapódik le.) Az alacsony kötvényhozamok tökéletesen illeszkedtek ebbe a spirálszerű rohamba. Berlinben például 2010 óta minden egyes évben nőttek a lakásárak, összesen 65-70%-kal, ezzel párhuzamosan az albérleti díjak szintén, mintegy 50%-kal.
Viszont 2015-től már a budapesti ingatlanpiaci folyamatokat vizsgálva egy óriási különbséget tapasztalhatunk. Hiszen, amíg az európai nagyvárosok többségében a lakások felértékelődése együtt jár a bérleti díjak emelkedésével, addig Budapesten az albérleti díjak 2015 közepén elérték a csúcspontjukat, majd pedig több hullámban cirka 10%-kal csökkentek. A lakásárak viszont azóta további 30-40%-kal szálltak el, így 3-4 év alatt összesen 75-80%-kal nőttek.
Albérleti díjak és lakásárak 2012 végétől
| Kerületek, városok | Albérleti díjak | Lakásárak |
| 2. kerület | 2015-ig 46%-kal emelkedtek, majd mostanra 10% a csúcshoz képest estek | 36%-kal emelkedtek folyamatosan |
| 5. kerület | 2015 közepéig 70%-kal emelkedtek, azóta 10%-kal korrigáltak | 118%-kal emelkedtek, 2016-ban volt egy kisebb korrekció, de most csúcson vannak |
| 6. kerület | 130%-kal emelkedtek a 2015-ös csúcsig, azóta 15-20%-ot korrigáltak | Több, mint duplázódtak, most csúcson vannak. |
| 7. kerület | 2015-ig 120%-kal emelkedtek, azóta 5-6%-kal korrigáltak | 110%-kal emelkedtek, most csúcs-közelben vannak. |
| 13. kerület | 2015-ig 82%-kal emelkedtek, 2016 azóta esnek 10-15%-kal | 73%-kal emelkedtek, most is csúcson vannak. |
| Teljes Budapest | A 2015-ös csúcsig 100%-kal emelkedtek 2012 óta, 2013 óta 85%-kal, azóta több hullámban összesen 10%-kal csökkentek | 76%-kal emelkedtek, most is csúcson vannak, nem volt érdemi korrekció. A CSOK-ig 40%-kal. |
| Országos | A 2015-ös csúcsig 75%-kal 2013 óta, azóta több hullámban összesen 10%-kal csökkentek | 50%-kal emelkedtek, most is csúcson vannak, nem volt érdemi korrekció. A CSOK-ig 30%-kal. |
Forrás: ingatlannet.hu, Shark Vision
A CSOK és a külföldiek hevítenek
Ebben – mármint a lakásárak megugrásában – főszerepet játszhatott a CSOK 2015 végi kiterjesztése (10 +10 millió), az építőipari ÁFA 5%-ra történő csökkentése, valamint az EU-n kívüli állampolgárok – elsősorban oroszok és kínaiak – letelepedési kötvényekhez is köthető vásárlásai.
Lakásárak alakulása 2008-tól (nominális, 2010=100)
Forrás: MNB
A CSOK-kal a kormánynak minden bizonnyal nem a családok támogatása volt a célja – és ezt el sem érhették, hiszen a bejelentés másnapján a CSOK mértékével emelkedtek meg a kínálati árak – hanem az építőipar bedurrantása. 2015-ben két és fél évre voltunk a választásoktól, tehát a már korábban is bevált egyik gazdasági motor beindítása alapvető fontosságúnak tűnt kormányzati aspektusból. A beruházásokat pedig az árak további növelésével, a profitlehetőségek bővítésével tehették vonzóbbá a kivitelezőknek. Mindeközben a budapesti ingatlanpiaci befektetési lehetőségeinek reklámozása külföldi oldalakon erős állami támogatást élvezett.
A magyar megtakarítók egy része szintén ekkor kapott észbe, s kezdett tömegesen ígéretes célpontként tekinteni az ingatlanra. Az egyik legnagyobb ügynökség felmérése szerint amíg 2014-ben a tranzakciók 21%-a volt befektetési célú, addig 2015-ben 32%, 2016-ban már 42%.
Ehhez a rohamhoz csatlakozott az EU-n kívüli befektetők köre. Szintén ingatlanügynökségi adatok szerint az EU-n kívüli székhellyel rendelkezők részaránya 2015-ben a budapesti tranzakcióknál 20%-hoz közelített. Ezeknek 31%-a kínai, 22%-a orosz volt. Ezekben a számokban nincsenek benne azok a potenciális strómanok, akik vagy uniós vagy magyar állampolgárként, cégként szereztek budapesti ingatlant.
A hitelből vásárló magyarok is válság előtti lendületben
Közben a korábban lakást vásárolni szándékozó magyarok – látva az elindult hullámot – előrehozták a terveiket, és hitelfelvétel segítségével szintén fejest ugrottak a folyamatba. 2016-ban az új lakáshitel szerződések értéke már csaknem meghaladta a válság előtti csúcsévet. (Forrás: K&H, portfolio.hu)
– De az albérleti díjak ereszkednek
A budapesti lakásárak azóta is emelkednek, viszont az ingatlanok jövedelemtermelő képessége hanyatlik. Nem csak az albérleti díjak ereszkedtek 2015 óta, hanem – a beszámolók szerint – a rövid távú lakáskiadók, azaz az airbnb-sek másfél éve kénytelenek folyamatosan árat, díjat mérsékelni, és egyre többen mozdulnak el vissza a hosszabb távú kiadás felé. A díjak csökkenésével és a lakásárak meredek emelkedésével az átlagos nettó bérleti díj hozamok Budapesten 5% alá buktak (éves bérleti díj / ingatlan ára), úgy, hogy a legfejlettebb és legkisebb kockázatú nagyvárosok bérleti hozama jellemzően 3-4-5% között mozog. Természetesen a budapesti albérleti díjak még a korrekció után is brutális arányban állnak az átlagbérhez, különösen a minimálbérhez képest, amely viszonyszám Európában kiugrónak tekinthető.
Budapesti albérleti díjak alakulása (per négyzetméter)
Forrás: ingatlannet.hu, Shark Vision
A hazai lakásárak nem jeleznek megtorpanást, a kereslet töretlennek látszik: közelítünk Közép- és Nyugat-Európa felé. Csakhogy a budapesti négyzetméterárak – a szűken vett belvárossal tisztítva – hiába teszik ki a mindössze a felét például a berlininek (Berlinben 2800 euró, Budapesten 1300-1400), addig a berliniek majdnem háromszor többet keresnek. (Egészen pontosan a nettó bérek 2.7-szeresére rúgnak. Forrás: Deutsche Bank, KSH)
Kilátások – mi lesz előbb: a buborék vagy a medve?
A budapesti ingatlanpiac 2015 végétől árazási és egyedi kereslet-kínálati szempontokat vizsgálva egyaránt buborék jeleit kezdi mutatni. Jellemzően egy ingatlanpiaci ciklus 8-10-15 éven keresztül is képes felívelést rajzolni – ahogy ez az európai piacon 7-8 éve tart – ám speciális körülmények a begyorsulással ezt lerövidíthetik, vagy meghosszabbíthatják. Ráadásul minden szituáció részleteiben – időben és térben – más és más.
Amíg a 2008 előtti felfutást először a támogatott lakáshitelek segítették, majd az európai piramisjátékba kapcsolódó svájci frankhitel-felvételek, addig most az első lökést a nemzetközi trendek, az alacsony kamatok és a megjelenő új típusú turizmus (airbnb) adták meg, a fújódást pedig a kormány által kiterjesztett CSOK, valamint támogatott és idecsalt külföldi „forrópénzek” jelentik. Ezekhez illeszkedik a magyar lakosság gyorsuló hitelfelvételi kedve, hiszen egyre többen érzik úgy, hogy lemaradnak valamiről. Ezt a propaganda is támogatja, de azt is meg kell jegyezni, hogy az MNB már 2016 közepén felhívta a figyelmet a kockázatokra –ahogyan egyébként 2005 és 2006 során szintén.
Mindezek tetejébe az idén felpörgetni szándékozott uniós források egy része tényleges bérként, jövedelemként csapódik le – igaz, csak egyszer – ami a tartós bértömeg-növekedés illúzióját kelti a szereplőkben, úgy, hogy az új lakások 80-90%-a még csak tervezőasztalon vagy épp kezdő kivitelezési fázisban létezik.
Így a keresleti tényezők – megspékelve a szakemberhiánnyal és felújítási költségugrással, valamint az esetlegesen állampapírból kimozduló pénzekkel- akár 2018 végéig is kitarthatnak. Az ingatlanáraknak vagy további emelő hatást vagy egyszerű támaszt jelenthetnek alapesetben. A kormány egyéb lehetséges intézkedési, mint például a bérbeadás utáni adók (SZJA, EHO) csökkentése, vagy a lakossági állampapír-piaci prémiumok megnyirbálása szintén elnyújthatják a folyamatot. Azonban még ezzel együtt is elképzelhető az árakban– az albérleti díjakhoz hasonlóan – egy 10-15%-os korrekció.
Közben a kockázatok az árakkal együtt duzzadnak. Amennyiben tovább hevül a folyamat 2017-2018 során, ez egy nagyon komoly áreséssel, sőt idővel ingatlanpiaci bedőléssel fenyeget:
- a nemzetközi kamatok folyamatos emelése és az erősödő infláció (lásd FED) az EKB-nál és nálunk is a finanszírozási költség, egyben az alternatív hozamok növekedését hozhatja.
- a magyar lakosság kifeszítheti magát hitellel, ha a hitelfelvétel üteme ebben az évben folytatódik.
- a kínai és orosz befektetők megjelenhetnek az eladói oldalon akár a hazájukban eszkalálódó politikai-piaci helyzetből, akár egy magyar-európai szabályozásbeli változásból eredően.
- ha elindul egy forintgyengülés ingatlanpiaci áreséssel párhuzamosan, a külföldiek dupla veszteséget szenvedhetnek el, ami további eladói nyomást jelenthet.
- 2019 első feléig a piaci becslések szerint csak Budapesten 40 ezer új lakás adódik hozzá a kínálati oldalhoz.
- a felújított használt lakások szintén 10 ezres nagyságrendben jelenhetnek meg évente a kiadási piacon, nyomás alatt tartva a lakások jövedelemtermelő képességét.
- az európai uniós források növekedésének 2017 utáni megállása, a béremelkedés és a magyar gazdaság teljesítőképességhez tartozó illúziójának szertefoszlása.
- a nemzetközi turizmus trendjeinek fordulása, az airbnb európai szabályozásának változása, így a rövid távú lakáskiadás jövedelemtermelő képességének zuhanása.
- az összehasonlítási alapot képező európai ingatlanpiacok némelyike (például Prága, Bécs vagy Hamburg) is buborékfázisban vagy legalábbis túlértékelt tartományban lehet, így a szimpla relatív összevetés, amely a további felértékelődési lehetőségeket illeti, önmagában is problémás.
A magyar lakosság érzékelhető lakáscélú hitelrohama rizikó, de egyáltalán nem biztos, hogy csupán belső tényezők, vagy a túlzott rendszerszintű hitelvolumen hozhatja nehéz helyzetbe a jövőbeli adósokat. Hiába szigorított az MNB a hitelfelvételi kondíciókon évekkel ezelőtt, ha a lakossági hitelfelvételek zöme már a túlhevült, túlárazott tartományban történik.
Az MNB hatályos hitelkorlátai
Forrás: MNB
Egy nettó 500 ezer havi fizetéssel bíró,most 1 gyereket nevelő, de 3 gyereket vállaló családnak persze mézesmadzag a 10 millió forintos támogatás, és a 10 milliós támogatott hitel. Viszont közben az ingatlanárak úgy elszálltak, hogy Budapesten egy 65-70 négyzetméteres új építésű lakáshoz hiába rendelkezik 10 millió forintos önerővel, ehhez további 25-30 milliós piaci hitelt kell felvennie, hogy ki tudja fizetni a 60-65 millió forintos vételárat. Gond ott lehet, ha egy közepes lakáspiaci korrekciónál a lakás értéke 65 millióról 45-50-re ereszkedik, mert akkor a hitelfedezeti mutató az MNB által korlátnak előírt 80%-ot simán átlépheti, és a kereskedelmi bank is pótfedezeti igénnyel élhet. És akkor nem beszéltünk a kamatokban lehetséges 3-4%pontos emelkedésről, amely a fent említett piaci hitel összeg havi törlesztőjét (mondjuk 20 éves futamidőnél) 50-60 ezer forinttal emelheti, miközben pedig a vállalt 3 gyerek eltartási költsége nő.
Összefoglalva: a magyar, s főleg a budapesti ingatlanpiaci folyamatok és felértékelődés 2012-től 2015 közepéig feleltethetőek meg a nemzetközi trendeknek. Az utána bekövetkező események hasonlóan messze vannak a realitásoktól, mint a magyar gazdaság kézzelfogható felzárkózási esélyei Európától, még akkor is, ha Budapest – a többi európai nagyvárossal rímelve – külön fejlődési utat jár be a vidékkel szemben (az urbanizáció globális folyamat). A kormány prociklikus módon már egy, a fellendülés közepén tartó ingatlanpiaci ciklusba nyúlt bele a CSOK kibővítésével. Az építőipar minél korábbi bekapcsolását nem a természetes gazdasági periódus, hanem valószínűleg a választási ciklus miatt erőltette. Ráadásul pont önmaga nem engedte a képződő megtakarításokat ingatlanpiacra menni, mert az állampapír-piaci prémiumokkal ezzel inkább saját magát finanszíroztatta a megbélyegzett külföldi befektetők helyett, persze kezdetben racionálisan is magyarázható, ám később jócskán eltúlzott mértékben, a saját maga leválthatatlanságát szem előtt tartva. Ezzel ellentétben egy ésszerű támogatási programnak az ingatlanpiac lejtmeneténél, anticiklikus módon, az eurózóna válsága után, 2012 -2013 környékén kellett volna érkeznie – mondjuk a TAO-rendszer helyett, amit a bankadók és extra szektoradók többszörösen finanszírozhattak volna. Így azonban a kormányzati logikából következő intézkedések – 2017-re a választások előtt mindenképp fel kell pörgetni a gazdaságot – brutális torzulásokat és lassan kritikus kockázatot idéznek elő az ingatlanpiacon, amely tovább fújódó lakáspiaci buborékhoz, majd szükségképpen annak összedőléséhez vezethet, és ismét a következő generációra hagyná a romok eltakarításának terheit. Mégis, a legnagyobb baj nem az, hogy időnként a gazdaság egyes szegmenseiben előfordulnak ciklusok, válságok. A probléma inkább abban rejlik, hogy míg a fejlődőképes, versenyképes országok, gazdaságok viszonylag hamar túllendülnek egy-egy krízisen, sőt időről időre megerősödve, megújulva jönnek ki, addig a lemaradókat és bezárkózókat ezek a sokkok tovább lökik a reménytelenség és provincializmus végtelennek tűnő örvényében.